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2013年5月12日日曜日

変動金利型住宅ローンについての注意点

前職の方が今春より新築一軒家に結婚されて住み始めるということで数ヶ月前に祝福の雑談(笑)をしていたのですが、ローンってどうしたの?という話になりまして、変動金利ローンを選択したとのことでした。
その中で、金融機関から言われたアドバイスというのが...


:金利上昇は今のところ見込めないので変動が有利では?!
:金利が上がっても返済額が一気に上がることはない
:結構みんな変動金利を選ぶ人が多い


というものだったんだそうです。。。


3番目の、「みんなが変動金利を選ぶから」というのは理由になってませんし、そもそも変動型か固定型かは各人がどういったリスクを選択するかというところに委ねられるべきであって、わざわざそんなアドバイスはいらないような気がします。確かに、迷った時に「周りはどうしてるの?」と聞く人は多そうですが。


で1番目の「今後の金利見通し」ですが、個人的には住宅ローンのように何十年もかかるものでは金利動向なんて分からないということで、リスクは確定させる(許容範囲で)方がいいのではないでしょうか。数年後の金利上昇に対していつでも返せる資金をお持ちで、住宅ローンのコストよりも上回る運用が自身で出来るならいいとは思いますけど。


一番気になったのが2番目の「金利が上がっても返済額が一気に上がる事はない」ですが、これは自分も知らなかった仕組みで、その時にお話していて疑問に思ってたのですが、最近配布された業界報のコラム欄にたまたま載っていて、やっと分かったのでメモっておきます。

変動金利ローンの意外と知られていない返済額が変わらないという仕組み


基本的に変動型は固定型よりも金利は低いです。
ですが金利上昇に伴って金利が上昇し、返済額が増えていきます。ここまでは周知の通りだと思います。

で、一般的に金利は半年ごとに見直されます。ですがここで急激な変動で返済する側が困らないように5年間は返済額は変わらないという仕組みです。
ではこの5年間の間、金利は上昇(ゆるやかでも急でもどっちゃでも)を続けた場合にどうなるでしょうか?

返済額が変わらない5年間、本来支払わなければならない利息額が毎月返済額を超えてしまうことになることがあります。つまり、毎月返済額を超えた利息部分が「未払い利息」として積み上がっていき、実質的にローン残高が増えます。

そして5年後の返済額の見直し時に返済額が上がるのですが、急な上昇を抑えるために直前の1.25倍までで抑えられる仕組みになっているのが一般的なんだそうです。
つまり、金利が上昇してくると延々と支払い利息が積み上がっていき、将来的にかなりの額を支払わなければならなくなるかもしれません。
もし完済予定時期に元金や未払い利息が残っていた場合には、その全額を一括で返済することになるのが一般的なんだそう。



まぁ、金融機関からすれば変動型の方がリスクを抑え易いかもしれませんね。。。
最近は団信に医療保険や疾病保険なんかが付いたものもあるみたいで、どんどん複雑化していっている気がしますが、安易に分からないからといって進めてしまうと莫大なお金を失うことになりかねません。
自身の扱う生命保険でもそうですが、伝える側が本当に顧客の理解とライフプランを合わせることができるか。しっかりと顧客第一として考えていかなければと改めて感じた朝の読書の時間でした。

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